Điêu đứng chạy theo làn sóng đầu tư nhà phố thương mại

Có một thời cơn sốt loại hình nhà phố thương mại shophouse rất lớn; Loại sản phẩm này đã làm mưa làm gió và đã từng kỳ vọng sẽ thu được khoản lời từ 8-12%/năm, rót số tiền lớn lên tới cả chục tỷ đồng mua nhà phố thương mại, nhiều nhà đầu tư đã vỡ mộng khi sang nhượng khó, tìm kiếm khách thuê cũng không đơn giản chút nào.

Nhà phố thương mại shophouse hiện cũng gặp khó khăn

Khi cơn sốt dòng sản phẩm mới được tung ra thị trường đã từng rất đắt khách nhiều nhà đầu tư đang nắm trong tay rất nhiều căn nhà phố thương mại có giá trị từ 19 tỷ đến hơn 30 tỷ/căn nhưng các nhà đầu tư đang sống tại nhiều nơi ở các thành phố lớn như sài gòn; hà nội; nha trang; đằ nẵng cho biết bản thân ngày ngày phải chạy vay từng tháng để xoay sở do kinh doanh khó khăn. Có những thời điểm nở rộ năm 2017 mỗi nhà đầu tư hẳn 2 căn shophouse trở lên tại một dự án cao cấp trên các khu đô thị được định hình của những chủ đầu tư lớn.

>>> Xem thêm: Tìm hiểu Officetel hà nội hiện nay phát triển thế nào?

Trước đó đã có rất nhiều khách hàng và nhà đầu tư chuyên nghiệp từng thành công với khoản lời gấp 3 lần nhờ sang nhượng một dự án shophouse tại các khu kinh tế đô thị mới nên rất tự tin có thể nhanh chóng thu bạc tỷ từ khoản đầu tư này. Hơn nữa, nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng cho rằng nhà phố thương mại khó thua lỗ vì không ra hàng thứ cấp nhanh vẫn có thể đầu tư cho thuê lại từng tháng, nhất là nhà phố tại KĐT lớn có quy mô dân số đông, nhu cầu thuê chắc chắn không thiếu.

Dãy nhà phố thương mại trong khu đô thị

Chỉ những sản phẩm nhà phố nằm trên khu vực mặt tiền đường lớn, lưu lượng giao thông dễ dàng mới có thể mang lại giá trị thương mại cao. Ảnh minh họa.

Thế nhưng, từ năm 2019 thị trường shophouse đã có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư lớn hay khách hàng mới bắt đầu tham ra cũng rao bán mãi vẫn không tìm được người mua. Để xoay dòng tiền, nhiều chủ Shophouse chào thuê giá 3.500 USD/căn vẫn không có khách, chấp nhận giảm giá thuê xuống còn 3.000 USD nhưng cũng chỉ tìm được khách thuê cho 1 số căn. Đợt dịch bệnh tháng 4 vừa rồi khách thuê trả lại mặt bằng do ế ẩm kéo dài, không chịu nổi khoản chi phí thanh toán dù gia chủ có thiện chí giảm giá thuê xuống.

Sở hữu nhà phố thương mại, chủ đầu tư vừa có thể kinh doanh, vừa có không gian nghỉ ngơi tại một địa điểm. Nhiều khách hàng còn là nhà đầu tư bất động sản …

“Tài sản của một số khách hàng có chia sẻ rất chân thành giờ thật sự là bất động, kinh tế khó khăn cần xoay vốn mà căn nhà mua 30 tỷ từ 2018 giờ bán ra giá chênh chưa đến 20% lại không thể ra hàng. Nếu cùng khoản tiền trên, chỉ tính về lãi suất ngân hàng thì ít nhất sau 3 năm tôi cũng thu về lợi nhuận bằng 100% số tiền đã chi ra. Còn giờ đây, dù trên lý thuyết giá nhà đất trong khu vực tôi mua đang tăng cao nhưng không bán được”, anh Thắng một nhà đầu tư chuyên nghiệp có than thở.

Khách hàng chia sẻ sự khó khăn gặp phải

Cùng tình trạng bán không xong cho thuê không được, Cô Lan, nhà đầu tư sinh sống tại quận Tây Hồ cho biết, do chọn sai dự án mà giờ tiền không thể thu hồi lại, lợi nhuận cho thuê thì không đáng là bao. Dự án mà khách hàng đầu tư là một khu đô thị có vị trí cũng thuộc vùng trung tâm Hà Nội, giá thành nhà phố tại đây cũng từ 17-40 tỷ đồng/căn.

Dù triển khai từ năm 2018 nhưng cho đến giờ hoạt động thương mại rất nhạt nhòa, lượng dân cư vào sinh sống đã đông nhưng các hoạt động vui chơi, giải trí mà CĐT hứa hẹn gần như không có. Điều này khiến các cửa hàng kinh doanh tại đây chỉ phục vụ lượng cư dân hạn chế tại dự án, gần như không có khách vãng lai. Chỉ có một vài căn shophouse ở đây mở cửa kinh doanh, gần 50% còn lại cửa đóng then cài.

Bán Biệt thự, nhà phố thương mại liền kề và shophouse Ngoại giao Hà Nội, ký hợp đồng giá gốc chủ đầu tư Tổng công ty xây dựng Hà Nội. Biệt thự và shophouse Ngoại giao đoàn có vị trí đẹp

Thời gian đầu nghĩ khu đô thị sẽ phát triển, nhiều người đến ở thì shophouse là lựa chọn tốt nhất, nhưng thực tế không như kỳ vọng. Kinh doanh ở đây chủ yếu dành cho dân bản địa, nhưng do thói quen, nên họ thường vào các trung tâm thương mại để vui chơi, còn mua sắm thì ra chợ dân sinh, nên ế ẩm là tình trạng chung.

Chị Duyên cho biết từ năm 2019 chị đã muốn bán lại căn nhà phố nhưng rao mãi vẫn không ra được hàng với giá mong muốn, cho thuê thì chưa đến 1 năm là khách trả nhà, riết rồi cả khu này chỉ còn vài cửa hàng tạp hóa, quán cafe nhỏ hoạt động phục vụ dân cư, giá trị thương mại tại dự án giảm dần qua các năm làm những gói đầu tư tại đây mất giá.

Phải chọn shophouse có vị trí tốt

Thời điểm 2018, thị trường nhà phố thương mại vô cùng sôi động, tiềm năng và lợi nhuận dự tính của phân khúc này được đánh giá cao hơn gấp đôi gấp ba so với các loại hình khác. Giá nhà phố cũng vì vậy bị đẩy lên một tầm cao chót vót nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn phải cạnh tranh gắt gao để kiếm được suất mua. Nhiều dự án giá bị thổi lên 100-200% vẫn cháy hàng. Tuy nhiên cho đến nay, nhà phố thương mại đang cho thấy khuyết điểm khi nhiều dự án không đáp ứng được giá trị thương mại khiến sản phẩm khó sang nhượng và cho thuê.

Từng được kỳ vọng sẽ mang lại lợi nhuận lớn nhưng hiện tại loại hình nhà phố thương mại đang bộc lộ nhiều hạn chế trong kinh doanh.

Chia sẻ về thị trường nhà phố thương mại, lãnh đạo một công ty BĐS tại các thành phố lớn nhận định, bản chất loại hình nhà phố thương mại khó có thể so sánh với nhà phố nội thành, vì lượng lưu thông kém hơn hẳn. Thực chất nó chỉ là dạng “căng tin” phục vụ đối tượng sống, làm việc ở toà nhà, khu đô thị là chủ yếu.

Hiện tại nhu cầu nhà phố, biệt thự, nhà phố thương mại tăng mạnh, tạo triển vọng tăng giá mạnh. Về giá bán, trong quý 3/2021, tại thị trường Hà Nội giá bán thứ cấp nhà phố thương mại …

Với cách phục vụ mang tính “nội bộ” như vậy giá trị của nó cũng phần nào hạn chế nếu như dự án đó không thật sự sở hữu vị trí tốt. Nhà phố thương mại nếu muốn thành công phải đảm bảo tiêu chí như nằm trên trục đường lưu thông, căn góc, tầm nhìn đẹp để có thể tiếp cận khách vãng lai. Nếu không sở hữu những yếu tố này, shophouse sẽ khó phát triển đột biến.

Theo bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cao cấp CBRE, lợi nhuận từ việc cho thuê shophouse cũng không cao như những quảng cáo bán hàng trước đó. Các shophouse cho thuê tại các thành phố lớn như Đà nẵng – TP.HN hay TP.HCM từng được dự báo có thể đem lại lợi tức khoảng 8-12%/năm, thực tế nhiều căn chỉ đem lại tỷ suất sinh lời từ 1,5-5% năm, thấp hơn mức kỳ vọng nhiều lần, thậm chí không so được với lãi suất ngân hàng.

Đây không phải là mẫu số chung của thị trường, nhưng là thực trạng diễn ra ở không ít nhà phố thương mại đang cho thuê hiện nay. Tất nhiên đầu tư loại hình bất động sản nào cũng có rủi ro, nhưng shophouse là loại hình đầu tư vốn lớn, vì vậy càng phải tỉnh táo, đừng chạy theo sóng do thị trường tạo ra vì nguy cơ bị sóng đè là rất lớn.